6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası olarak da bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli alanların ve riskli yapıların Kentsel Dönüşüm kapsamında sağlıklı ve güvenli yaşam alanları haline getirilmesini düzenlemiştir. Bu Kanun kapsamında, yürütülen uygulamalarda riskli olarak tespit edilmiş yapılar yıkılmakta ve yeniden inşa edilmektedir. Riskli alanlarda ise toplu şekilde boşaltma ve yapılaşma olmaktadır. Riskli olarak tespit edilen yapıların tahliye edilmesi durumunda hak sahiplerinin mağduriyetini önlemek amacı ile devlet yardımları yapılmaktadır. Söz konusu yardımlar, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinde düzenlemiştir. 6306 sayılı Kanunun 7. ve 8. maddelerine dayanılarak hazırlanmış olan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği (Kredi Yönetmeliği) ise kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak olan devlet yardımlarının işleyişine ilişkin usul ve esasları belirlemektedir.

Bu kısımda, devlet yardımlarının usul ve esasları ile söz konusu yardımlardan kimlerin ne şekilde yararlanacağı üzerinde durulacaktır.

Sözleşme Yapılırken Dikkat Edilecek Hususlar

• 6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ
• AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN

İnsanların barınma gereksinimi ve bir arada yaşama ihtiyacı, kentsel yerleşimlerin ortaya çıkmasının temel dinamikleridir. İnsanların çevresel faktörlere karşı korunma ve güvenlik sağlama çabaları, barınma mekânlarının hazırlanmasını ve bu mekânların bir arada bulunmasını zorunlu kılmıştır. Barınma mekânlarından oluşan yapılar topluluğunun kendisinden beklenen fonksiyonları karşılayabilmesi için, bir kent düzeninin kurulması gerekmiştir. Bu gereklilik doğrultusunda, şehirleşme için yer seçim aşamasından başlayarak, bir plan doğrultusunda yapılaşma süreci yönetilmektedir.

Planlı bir kentleşmenin sağlanmasına yönelik olarak gerçekleştirilecek planlama faaliyetleri, ayrı bir idari faaliyet olarak idarenin sorumluluk alanına girmiştir. İdarenin yerine getirmesi gereken bir görev olan imar planlaması; planların hazırlanması, planlar doğrultusunda uygulamanın yönetilmesi ve kurallara aykırı davranışların önlenmesi şeklinde farklı boyutlarda karşımıza çıkmaktadır. İmar planlama ve uygulama sürecinin üç temel amacı bulunmaktadır. Bunlar; düzenli, sağlıklı ve estetik kentleşme olarak ifade edilebilir. Düzenin sağlanamadığı, sağlıklı bir yapılaşmanın gerçekleştirilemediği ve sanat değerinden yoksun yapılaşmaların hâkim olduğu bir şehirde, idareye verilen imar planlamasını yapma ve uygulamayı yönetme görevinin kendisinden beklenen sonuçları doğurması mümkün olmayacaktır.

İmar planlama sürecinde idare, sahip olduğu sınırlı doğal kaynakları, ihtiyaçlar bakımından en verimli şekilde kullanmak üzere bir çalışma yapacaktır. Eldeki arazi ve doğal kaynakların taşıma kapasitesine göre bir yapılaşma-kullanım yoğunluğunun belirlenmesi ve yapılan teknik-bilimsel analizlerin sonuçlarına göre kullanım fonksiyonlarının tanımlanması gerekir. Özetle idare, imar planlama sürecinde sahip olunan sınırlı doğal kaynakları, kentleşme ihtiyacının karşılanmasına en verimli şekilde kullanmasını sağlamaya çalışmakla yükümlüdür. Sınırlı doğal kaynakların talepler bakımından en etkin şekilde değerlendirme çabalarında; yapılaşma ve barınma ihtiyacının yoğunluğu dikkate alınarak, mümkün olan en kısa sürede planlama sürecinin tamamlanması ve yapılaşmanın idarenin denetimi altında sağlanması gerekir.

İdarenin planlama ve uygulamayı şekillendirme sürecinde yetersiz kalması, konut ihtiyacı başta olmak üzere, toplumun yapılaşma gereksinimlerinin baskılamasıyla, hukuka aykırı yapılaşmalar olarak tanımlanan kaçak ve gecekondu yapılaşmasının ortaya çıkmasına yol açmıştır. Hukuka aykırı yapılaşmalar olarak ortaya çıkan kaçak yapılar ve gecekonduların çıkarılan kanunlarla yasallık kazanmasıyla, kentleşmenin temel amaçlarından sapması kaçınılmaz bir sonuç olarak ortaya çıkmıştır.

Düzenli, sağlıklı ve estetik kentleşme kriterlerinden ve niteliklerinden yoksun yerleşim yerlerinde, kamusal hizmetler beklentilerin gerisinde kalmış, kamu düzeninin sağlanmasında güçlükler yaşanmış, sanat değerine sahip binalar yapılması ya da şehrin estetik değerlere göre şekillenmesi beklentileri bir hayal olarak kalmıştır. Hukuka aykırı yollarla gerçekleşen yapılaşmalara yönelik olarak imar kolluk yetkileri kullanılarak aykırılıkların giderilmesi yerine çeşitli saiklerle bu yapılara yasallık kazandırılması, kurallara saygılı çoğunluğun cezalandırılması sonucunu doğurmuştur.

Düzensiz, sağlıksız ve estetikten uzak olarak yapılaşmış bir yerleşim yerinin imar planlama ve uygulama faaliyetlerinin temel amaçları doğrultusunda düzeltilmesi, yüksek ekonomik maliyetinin yanında, birçok sosyal sorunu da beraberinde getirmektedir. Şehrin yeniden düzenlenmesi konusunda farklı dönemlerde ortaya konulan iradeler ve çıkarılan yasalar, beklentileri tam olarak karşılayamamıştır. Bu gün gelinen noktada, Türkiye’de kentlerin planlama ve yapılaşma sürecinden kaynaklanan sorunların çözümlenmesinde, afet riskinin oluşturduğu baskı altında, adımlar atılmaya başlanmış, çözüm sürecinin mali kaynakları konusunda yollar aranmış ve sosyal açıdan sorunun çözümü yönünde genel bir kanaat oluşmuştur.

Kentsel dönüşüm, ilk bakışta sıcak ve pozitif bir kavram olarak karşımıza çıkmakla birlikte, uygulanma süreci ve etki alanları bakımından birçok hak ve özgürlüğü doğrudan ve derinden etkileme potansiyeline sahiptir.

Kentsel dönüşüm, yerleşime konu olmuş bir alan üzerinde gerçekleştirilecek değişimin adı olarak karşımıza çıkmaktadır. Ekonomik, sosyal veya kamusal gereklilikler bakımından beklentileri karşılamayacak hale geldiği düşünülen alanlarda bir dönüştürme yapılması, bu konuda teşviklerin yanında kimi zorlayıcı tedbirlerin de devreye konulması suretiyle gerçekleştirilecek olması karşısında “dönüşüm” kavramının içeriğine daha dikkatli bakılmasında yarar vardır.

1- Kentsel Dönüşüm ya da Kenti Dönüştürme Kavramı
Kentsel dönüşüm uygulamalarının kavramsal boyutunda, 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesinde yer alan düzenleme doğrultusunda yapılacak uygulamanın hak ve özgürlükler üzerinde muhtemel olumsuz etkileri dikkate alınarak, daha az sorunlu bir ifade olan “dönüşüm” tercih edilmiştir. Kanunun bu düzenlemesi, kentsel alanlarda yaşanacak dönüşüm ya da dönüştürmenin adı olarak genel kabul görmüştür.

Dönüşüm, doğal süreçler içerisinde, zorlama olmadan, kendi dinamikleri içerisinde mevcut durumdan bir başka duruma geçişi ifade eder. Dönüşüm, değişimin doğal olarak yaşanmasının adıdır. Belli bir plan ve takvime bağlanmış bir değişimi dönüşüm olarak ifade etmek isabetli olmayacaktır. Dış etkenlerin devreye girdiği, planlı bir şekilde ve hedeflenen şekle ulaşmak üzere oluşturulan bir takvim söz konusu ise bu durumu dönüşüm olarak tanımlamak ne kadar mümkündür? Dönüşüm; dış müdahaleler söz konusu edilmeden, en azından zorlama tedbirleri uygulanmadan gerçekleşecek bir iyi yönde değişim olması durumunda, dönüşüm olarak kabul edilebilir.

Kamu gücü kullanılarak, dönüştürülen alanda yerleşik kişilerin başta mülkiyet hakkı olmak üzere, kimi hak ve özgürlükleri baskılanarak ya da rızası dışında ortadan kaldırılarak, bir plan ve takvime göre bir hedef belirlenerek gerçekleştirilecek değişimin adı dönüşüm olmamalıdır. Böyle bir yaklaşım üzerinden gerçekleştirilen kentsel alan yenilenmesinin adı kenti dönüştürme olmalıdır. Yasa koyucu, özellikle zorlayıcı idari tedbirlerle, kentsel alanlarda dönüşüm sağlamak üzere ortaya koyduğu düzenlemelerde kentsel dönüşüm adını kullanmamasına, hatta afet riskinin giderilmesine yönelik yürütülecek idari faaliyetleri düzenleyen Kanunda “dönüştürülme” ifadesi Kanunun ismi olarak açıkça kullanılmasına rağmen, kentin yenilenmesine yönelik faaliyetlerin genel olarak adının kentsel dönüşüm olarak ifade edilmesi doğru bir yaklaşım değildir. Bu noktada, 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesinde tanımlanmış bulunan ve yıpranan bir kentsel alanın dönüştürülmesinde bir model olarak karşımıza çıkan kentsel dönüşüm uygulamasının bütün dönüştürmelerin genel adı olarak kabul edilmesi ve kullanılması kavramsal olarak yerinde olmayan bir tercihtir.

Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme uygulamalarının kavramsal boyutunun ortaya konulmasında, dönüşüm ya da dönüştürme uygulamalarına hangi yönden bakıldığı da önemlidir. Sosyolojik açıdan kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme kavramı farklı bir boyutta karşımıza çıkarken planlama açısından daha farklı bir anlam içerecektir. Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme kavramının hukuki boyutunda, sorunlu kentsel mekânların sorunlarının giderilmesi suretiyle daha yaşanılabilir bir ortamın sağlanması anlaşılmaktadır. Hukuki yönüyle dönüşüm ya da dönüştürme, kentin niteliklerinin artırılması ve sorunlarının giderilmesi şeklinde bir kavramsal içeriğe sahiptir. Kentin ya da yapıların sorunlarının giderilmesi ya da niteliklerinin artırılması uygulamasında kamusal güç kullanılarak muhatapların rızası aranmaksızın hak ve özgürlüklerine müdahalede bulunulmakta ve sürece ilişkin giderlerin bir kısmı kamu kaynaklarından karşılanmaktadır. Kamu gücünün etkin olarak kullanıldığı, hak ve özgürlüklere yoğun müdahale imkanı veren ve kamu kaynaklarından finanse edilen bir uygulamanın doğal bir süreç olmadığı ve dönüşümden çok dönüştürme şeklinde ortaya çıktığı açıktır. Bu durumda, kentsel alanların dönüşümünde uygulanan modellerde, iki kavram ortaya çıkmaktadır. Bunlardan birincisi kentsel dönüşüm, ikincisi ise kenti dönüştürme kavramıdır. Bu iki kavramı, kentsel dönüşüm ve kenti dönüştürme olarak birlikte ifade etmek mümkündür.

2- Kentsel Dönüşüm ya da Kenti Dönüştürme Tanımı
Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme uygulaması, kamu gücünün devreye konulmasıyla gerçekleştirilebilecek bir süreç olarak öngörülmüştür. Çünkü tarihi değerlerin kaybedilmesi ya da depremde yapıların yıkılması riskine bağlı olarak can ve mal güvenliğinin tehdit altında olması, fiziki olarak kent mekânlarının ivedilikle dönüştürülmesini zorunlu hale getirmiştir. Risk oluşturan faktörleri güçlendiren kentsel olumsuzlukların bir an önce ortadan kaldırılması gerekliliği, kenti dönüştürme sürecinde idarenin aktif olarak devreye girmesi sonucuna varmıştır. İdareye verilen kamusal yetkilerin kullanılması suretiyle kentin dönüştürülmesi uygulamasının sınırlarının belirlenmesinde önem taşıyan konulardan biri de kenti dönüştürme kavramının tanımlanmasıdır. Kenti dönüştürme uygulamalarında idarenin sahip olduğu yetkiler, muhataplarının hak ve özgürlükleri üzerinde olumsuz etkiler doğurabilecektir. Hak ve özgürlük alanına yapılacak müdahalenin hukuk sınırları içerisinde kalmasının sağlanması, idarenin faaliyet alanının tanımlanmasıyla yakından ilişkilidir.

Plansız yapılanmış ya da planlı yapılanmakla birlikte zaman içerisinde ekonomik, soysal ve fiziki bakımdan yetersiz hale gelmiş bir kentsel mekânın, taşımakta olduğu risklerin ortadan kaldırılarak güncel ihtiyaçlar doğrultusunda yenilenmesine kenti dönüştürme denir. Kenti dönüştürme uygulamasında risklerin ortadan kaldırılması ve ihtiyaca cevap verebilirliğin sağlanması ön plana çıkmaktadır.

Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme uygulamaları söz konusu olduğunda, dönüşüme konu alanda yapılacak uygulamaların hak ve özgürlükler üzerinde olumsuz etkiler doğurması kaçınılmazdır. Başta mülkiyet hakkı olmak üzere, yerleşme hakkı, konut hakkı ve benzeri haklar yapılacak uygulamadan etkilenecektir. Kentin dönüştürülmesi sürecinde bireysel hak ve özgürlüklerin uygulamadan etkilenecek olması, yapılacak uygulamanın gerekçelerinin açıkça ortaya konulmasını ve hedeflerinin netleştirilmesini zorunlu hale getirmektedir. Bu zorunluluk doğrultusunda yasa koyucu, idareye kenti dönüştürme konusunda yetki verirken, bu yetkinin hangi gerekçelere dayalı olarak kullanılacağını da açıkça ortaya koymak durumundadır.

1- Kentsel Dönüşüm ve Kenti Dönüştürme Uygulamalarının Gerekçeleri
Kenti dönüştürme uygulamaları, kamu gücü kullanılarak kentsel mekânların yenilenmesi faaliyetleri olduğuna göre, kanunlarda yer alan düzenleme gerekçeleri, kimi kentsel alanların neden dönüştürülmesi gerektiği sorusuna verilecek cevaptan yola çıkılarak belirlenebilecektir. Kenti dönüştürme uygulama gereksiniminin ortaya çıkmasının arka planında yer alan sosyo-ekonomik konular, dönüştürmenin bir gereksinim olarak kabul edilmesini sağlamakla birlikte yapılacak uygulamanın birincil gerekçeleri olarak kabul edilemeyecektir. Dönüşüm ya da dönüştürmenin gerekçeleri arasında, can ve mal emniyeti bakımından var olan risklerin önlenmesi, kentsel yaşamda karşımıza çıkan olumsuzlukların ortadan kaldırılması ve kentsel yaşam kalitesinin artırılmasına yönelik olarak şehrin niteliklerinin artırılması hedefleri ilk bakışta karşımıza çıkan gerekçelerdir.

A. Fiziki Olumsuzluklar ve Afet Riskinin Önlenmesi
Kenti dönüştürme konusunda kamusal yetkilerin kullanılmasına yönelik yasal düzenlemeler doğrultusunda hak ve özgürlüklere müdahale edilmesine izin verilmesinin arkasında kentin fiziksel yetersizliğine bağlı olarak afet riskinin can ve mal güvenliği üzerinde oluşturduğu baskı yer almaktadır. Yapılış sürecinde yaşanan denetimsizlikler ya da zaman içinde ortaya çıkan yıpranmalar nedeniyle riskli hale gelmiş yapıların ya da yapılaşma alanının niteliklerinden kaynaklanan riskler nedeniyle tehlikeli hale gelmiş bölgelerin, sahip olduğu tehlikenin bertaraf edilmesine yönelik olarak dönüştürme uygulamasının yapılması idarenin varlık nedeni olan görevler kapsamında bulunmaktadır. Toplum yaşamına yönelmiş tehditlerin ortadan kaldırılması ve güvenliğin sağlanması idareye verilen kolluk yetkilerinin ilk gerekçesini oluşturmaktadır. Kamu düzeninin sağlanmasında güvenlik unsurunun önemine yapılan vurgu, tehlike arz eden yerleşim alanının ya da tek başına tehlikeli hale gelmiş bir yapının riskinin ortadan kaldırılması noktasında kendini gösterecektir.

Tehlike arz eden yapıların ortadan kaldırılması, can ve mal emniyeti bakımından güvenliği sağlamaya yönelik bir tedbir olsa dahi, yıkılacak bina ya da alanda yerleşik bulunan kişilerin mağdur olması riskini de beraberinde getirecektir. Bu noktada kanun koyucu, idareye ilave bir sorumluluk yükleyerek, riskin bertaraf edilmesine paralel olarak, yapıların sağlıklaştırılması veya yenilenmesi yönünde uygulamaların da yapılmasını öngörmüştür. 16.5.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun amaç başlığını taşıyan 1. maddesinde yer alan düzenlemeye bakıldığında, bir bölgenin afet riski altında bulunması ya da tek bir yapının riskli olması durumunda dönüştürülme sürecinin devreye gireceği görülmektedir.

B. Düzenli, Sağlıklı ve Estetik Kentleşmenin Sağlanması
Yerleşim alanlarının düzenli, sağlıklı ve estetik olarak şekillendirilmesi imar planlama ve uygulama yetkilerinin temelini oluşturmaktadır. Bu temel doğrultusunda, kentsel alanda 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesi kapsamında yapılacak yenilemelerin temel gerekçesi şehrin yapılaşma sürecinde düzenli, sağlıklı ve estetik yapılaşma koşullarının gerçekleştirilememiş ya da sonradan kaybedilmiş olmasıdır. Bu noktada idareler, yapılaşma faaliyetlerini düzenleme ve denetleme yetkisinin temel gerekliliğine ulaşmaya yönelik kentin dönüştürülmesine ilişkin yetkiler kullanacaktır.

C. Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunması
Taşınmaz kültür varlıkları, milli kültürün somutlaşmış değerleri olarak korunması gereken yapılardır. Bu yapıların korunmasına yönelik olarak idari teşkilat kurulması ve faaliyetlerde bulunulması, 1982 Anayasasının 63. maddesinde Devlete verilmiş olan bir görevdir. Devletin tarihi, kültürel ve doğal varlıkları koruma görevi, sürekli bir idari teşkilat ve görev olarak yerine getirilmekle birlikte, taşınmaz kültür varlıklarının korunmasında kamu gücü kullanılarak belli bir alanda dönüşüm yapılması gerekliliği doğması durumunda, toplu yenilemeler yapılması yasal dayanağa kavuşturulmuştur. 5366 Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunla idareye verilen yetkinin gerekçesi, sit alanı ilan edilerek, alan ölçeğinde topluca korunmasına karar verilen alanlarda ortaya çıkan sosyal, ekonomik ve mekânsal olumsuzlukların giderilmesi suretiyle taşınmaz kültür varlıklarının korunmasın sağlanmasıdır.
Taşınmaz kültür varlıklarının korunması, milli kültürün şekillenmesinde ve anlaşılmasında etkili olmuş, ulusal ya da evrensel değerlerin korunması anlamına gelmekte olduğundan, tespit ve tescili yapılmış taşınmaz kültür varlıklarının yok olmasının önlenmesi Anayasal bir görevdir. Devlet, bu yasal düzenleme ile, Anayasayla teminat altına alınmış bulunan kültür, tarih ve tabiat varlıklarını koruma bağlamında, sit alanlarında yer alan taşınmaz kültür varlığı yapıların korunması konusunda bütüncül bir yaklaşımla sit alanlarında dönüştürme yapma yoluna gitmektedir.

2- Kentsel Dönüşüm ve Kenti Dönüştürme Uygulamalarının Amaç ve Hedefleri
Kenti dönüştürme uygulamalarının gerekçelerine bakıldığında, amaç ve hedeflerinin ne olduğu da anlaşılacaktır. Gerekçede ortaya konulan eksiklik, aksaklık ya da risklerin ortadan kaldırılması suretiyle kamu yararının sağlanması dönüştürme ve dönüşüm uygulamalarının amacını, bahse konu sorunların giderilmesi ise uygulamaların hedeflerini oluşturmaktadır. Bununla birlikte, kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme faaliyetlerinin hedeflerinin, toplumsal yaşama ve şehre sağlamış olduğu fayda bakımından başlıklandırmak mümkündür. Buna göre;
i. Kent içindeki terk edilmiş çöküntü alanlarının canlandırması suretiyle ekonomik, sosyal ve idari sorunların çözüme kavuşturulması sağlanacaktır.
ii. Kentin sağlıklı ve etkili bir şekilde geliştirilmesi mümkün olacaktır. Şehrin sağlıklı yapılaşamamış olması ya da sonradan bu niteliğinin kaybedilmesi, üstesinden gelinmesi gereken bir sorun olarak karşımıza çıkmakta olduğundan, kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme uygulamalarında sağlıklı hale getirilme veya etkili bir şekilde geliştirilme hedefler arasında yer alacaktır.
iii. Kent ekonomisinin güçlendirmesi, kentsel dönüşüm ya da dönüştürmenin ekonomik boyutunu ifade etmektedir. Kenti dönüştürme girişimlerinin başarısındaki belirleyici faktör,dönüşümün yeterli ekonomik kaynağa sahip olup olmasıdır.
iv. Kentsel yaşam kalitesinin ve toplumda yaşam tatmininin artırılması sağlanmaktadır. Kent yaşamının insanları mutlu etmesi, beklentilere ve standartlara uygun bir yapılanmanın hâkim olmasıyla mümkün olacaktır.

Yerleşik bir alanın ihtiyaçlara cevap veremez hale gelmesi durumunda, çözüm üretilmesi gerekir. Böyle bir durumda, ihtiyaçları dikkate alan kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme uygulamaları karşımıza çıkar. Kentsel mekânların dönüşümü ya da dönüştürülmesine yönelik olarak çeşitli alternatifler ortaya konulabilir ve hedeflenen sonuçlara ulaşılabilir. Sorunlu bir kentin ya da kent mekânının dönüştürülmesi söz konusu olduğunda, dönüşüm ihtiyacı duyulan alan ya da yapıların niteliklerine, konumuna, dönüşme ihtiyacının yoğunluğuna ve aciliyetine bağlı olarak dönüşüm ya da dönüştürme modelleri oluşturulabilecektir.

Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme uygulamaları, hangi modelin uygulanacağına karar verme sürecinde; dönüşüm ihtiyacı, dönüşecek alanın ya da yapının nitelikleri ve durumun aciliyeti belirleyici olmakla birlikte, modeli belirleme işi bir siyasi tercih olarak ortaya çıkacaktır. Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme uygulamalarının hak ve özgürlüklerle olan ilgisi bu konuda yasal düzenleme yapılmasını gerektirmektedir. Bir başka ifadeyle, mülkiyet hakkı, konut hakkı, yerleşme özgürlüğü, girişim özgürlüğü gibi birçok hak ve özgürlüğü doğrudan etkileyecek olan kentsel dönüşüm ya da dönüştürme konusunda uygulanacak yöntemin belirlenmesi siyasi iradenin tercihleri doğrultusunda bir yasama iradesi olarak ortaya çıkacaktır.

1- Kenti Dönüştürme ya da Kentsel Dönüşüm Modelleri 
Eskiyen, yıpranan, çöküntü alanı haline gelen, şehir yaşamının gerektirdiği fiziksel ve mekânsal ihtiyaçlara cevap veremez hale gelen kent kısımlarının dönüştürülmesinde yasa koyucu yöntem belirlerken, alanın niteliklerine, sorunun büyüklüğüne, dönüştürme maliyetinin büyüklüğü, kaynak finansmanı ve benzeri konulara bakarak tercihini ortaya koyacaktır.
Türkiye’de kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme konusunda sosyal hayatta yaşanan değişime paralel olarak, kent bütünlüğünde ya da kentin belli kısımlarında dönüşüm sağlanarak yaşam kalitesinin artırılması hedeflenmektedir. Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme süreçlerinin hukuki boyutunda, kentsel mekânların iyileştirilmesi ve kent yaşamının sorunlarının çözümlenmesi amacıyla hep iyileştirmeye yönelik düzenlemeler karşımıza çıkmaktadır. Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme uygulamalarına yönelik yasal düzenlemelerde kent yaşamını iyileştirmek suretiyle kamu yararını gerçekleştirme hedefi egemendir. Hukuki boyutu itibariyle kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme, değişimin pozitif olarak gerçekleştirilmesini ifade etmektedir. Kanun koyucu, kentin dönüşmesi ihtiyacı doğrultusunda zamana, şartlara ve siyasi tercihlerine bağlı olarak çeşitli dönüşüm ya da dönüştürme modelleri öngörmüştür.

A. Gecekondu Kanunu Uygulaması
Gecekondulaşma, Türkiye’de kent sorunlarının temelini oluşturan kontrolsüz ve altyapısız yapılaşmanın adıdır. Yetkili idarelerden izin alınmaksızın, onaylı projesi ya da inşaat ruhsatı olmadan, çoğunlukla kamu arazisi üzerinde tamamen hukuk dışı bir şekilde ortaya çıkan yerleşimler, kent sorunlarına kaynaklık etmiş ve etmektedir.

Gecekondulaşma, konut ihtiyacıyla konut arzı arasında makul bir miktar ve fiyat dengesi oluşturulamadığından dolayı ortaya çıkmış sosyolojik boyutlu bir sorundur. Kırsal alanlardan kentlere yönelmiş aşırı boyutta göçler nedeniyle konut ihtiyacının imara ilişkin yasalara uygun şekilde karşılanması mümkün olmamıştır. Sosyolojik sorunların tetiklediği göç hareketleri, kamusal araziler üzerinde, tamamen kontrol dışı bir yapılaşma sürecini doğurmuş ve kentlerde gecekondu bölgeleri ortaya çıkmıştır.

20.07.1966 tarih ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu, kentlerde gecekondulaşmanın önlenmesi ve var olanların ıslah ve tasfiyesini amaçlayan bir kanun olarak ortaya çıkmıştır. Kanuni düzenlemenin ortaya çıktığı tarihte henüz ülkenin ciddi boyutlara ulaşmış bir gecekondu sorunu bulunmadığı dikkate alındığında, Kanunda yer alan sadece önleme fonksiyonu gerçekleştirilebilmiş olsaydı, bu gün karşımızda duran sorunlar çok daha küçük ölçekli olurdu.
Gecekondu Kanunu uygulamasında üç temel hedef ortaya konulmaktadır. Bu hedefler; yeni gecekondulaşmaya izin verilmemesi, var olan gecekonduların tasfiyesi ve ıslah edilmesi mümkün olan alanların korunması suretiyle dönüşümün sağlanması şeklinde özetlenebilir. Gecekondu Kanunu uygulamasına bakıldığında, idarenin ortaya koyduğu dönüştürme iradesinin kenti dönüştürme esasına göre şekillendirildiği görülecektir.

B. Tapu Tahsis Verilmesi Yoluyla Dönüşüm Uygulaması
Hukuka aykırı yapılaşmaların, özellikle de gecekondulaşmanın ortaya çıkardığı sorunların ortadan kaldırılmasına yönelik olarak; geri dönüşüm imkânlarının ortadan kalktığı yönündeki siyasi kanaatin neticesinde, kamu arazilerinde yerleşmiş kişilere bu alanlarda mülkiyet hakkı verilmesi suretiyle çözüm getirilmek istenilmiştir. Gecekondulaşmış alanlarda, gecekondu sahiplerine 400m2’ye kadar arazi tapusu vaad eden tapu tahsis belgeleri verilmiş ve bu tapu tahsis belgeleri, ıslah imar planları ya da kadastro planları yapıldıktan sonra tapuya dönüştürülmüştür. 24.02.1984 tarih ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun ile tapu tahsis belgesi düzenlenmesi ve ıslah imar planı yapılması suretiyle kentsel alanda dönüşüm yapılması hükme bağlanmıştı. Bu Kanun gecekondu yerleşimine konu kentsel alanların dönüşümünde önemli bir düzenleme olarak karşımıza çıkmıştır. 2981 sayılı Kanun, 16.05.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 23. maddesiyle yürürlükten kaldırılıncaya kadar uygulamada kalmıştır. Bu süreçte gecekondu oluşumlarının en azından altyapıya ilişkin sorunlarının çözümlenmesi ve bu yolla kentsel dönüşüm sağlanması hedeflenmiştir.
Gecekondulaşmış kent kısımlarının dönüştürülmesine yönelik tapu tahsis belgesi verilmek suretiyle kamu arazilerini ele geçirenlere sunulan ve siyasal bir yaklaşımın sonucu olan mülkiyete sahip olma hakkı, kamusal alanlarda izinsiz yapılaşmaya gidenlere ve hukuku ihlal edenlere bir ödül olarak görülebilir. Bununla birlikte, arazilerin kısmi olarak bedelinin alınması, tapu tahsise konu edilebilecek arazinin sınırının 400m2 olarak sınırlanması ve planlama yoluyla dönüşüm sağlanmadan tapu verilmeyecek olması gibi temel ilkeleri nedeniyle bu uygulamanın önemli bir dönüştürme girişimi olduğunu kabul etmek gerekir. Gecekondu alanlarının dönüşümünde önemli bir girişim olmakla birlikte, tapu tahsis düzenlenmesi suretiyle yapılmak istenen dönüşümün gerçekleşme sürecinin uzaması ve ıslah imar planları ya da kadastro planları yapılarak altyapı sorunlarının giderilmesine yönelik işlemlerin ilgili idareler tarafından zamanında gerçekleştirilememesi, Kanundan beklenen yararın tam olarak ortaya çıkmasını engellemiştir.

2981 sayılı Kanun 18 yıl yürürlükte kalmış olmasına rağmen; hala ıslah imar planları ya da kadastro planları ve tapuya dönüştürme işlemi tamamlanmamış tapu tahsis belgelerinin varlığı karşısında, yasa koyucunun iradesinin yerel idareler tarafından tam olarak kabullenilmemiş olduğu sonucunu çıkarmak mümkündür. Tapu tahsis belgesi düzenlenmek suretiyle gecekonduda yaşayanlara bir hak veren, sosyolojik olarak sorunlara yol açmayan bir dönüşüm fırsatı, idarelerin görevlerini yapma konusunda isteksiz davranmasına bağlı olarak etkin ve verimli değerlendirilememiştir. Gereği gibi değerlendirilmeyen bu fırsat, sonrasında daha büyük sorunlar olarak topluma daha ağır maliyetler getirmiş ve yeni dönüşüm ya da dönüştürme modelleri arayışını ortaya çıkarmıştır.

C. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Uygulaması
Kentsel dönüşüm ya da dönüştürme uygulamasında yapılan çalışmalara genel olarak isim olmuş olan yöntem, kentsel dönüşüm uygulamasıdır. Kentsel dönüşüm uygulaması modeli, yerel yönetimlerin şehirlerde yapacakları iyileştirme çabaları olarak karşımıza çıkar. 5393 sayılı Belediye Kanunu, belediyelerinin görev bölgelerinde ortaya çıkan kentsel sorunlara çözüm üretmekle görevli olduklarını işaret ederek, bu görevlerin yerine getirilmesine yönelik yetki ve usulleri düzenlemiştir. Belediyelerin görev alanındaki beldeye karşı yerine getirmeleri gereken görevler arasında; kentin düzenli, sağlıklı ve estetik şekilde yapılaşması ve varsa aykırı durumların giderilmesi görevi de yer almaktadır. Bu bağlamda, Belediye Kanununun 73. maddesinde, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı Başlığı altında 18 fıkra halinde kentsel dönüşüm uygulaması düzenlenmiştir.

Kentsel dönüşüm uygulaması, kentsel dönüşüm ve gelişim projesi hazırlanmak suretiyle gerçekleştirilecektir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi hazırlama konusunda belediyelerin bir takdir hakkı bulunmaktadır. Büyükşehir sınırları içerisinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulama yetkisi büyükşehir belediyelerine aittir. Büyükşehir dışındaki belediyeler görev alanlarında kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulama yetkisine sahiptir. Büyükşehir sınırları içerisinde kalan ilçe belediyelerinin kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulama yetkisi, ancak büyükşehir belediyesi meclisinin bu konuda yetki vermesi durumunda söz konusu olabilecektir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulamasında kamu mülkiyetinde bulunan araziler esas alınacaksa, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı aracılığıyla Bakanlar Kurulu Kararı alınması gerekmektedir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi en az 5 en çok 500 hektarlık bir arazi üzerinde yapılabilecektir. Bir başka ifadeyle kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alansal büyüklük olarak birkaç adadan ibaret olarak uygulanabileceği gibi bütün bir ilçeyi ya da şehri kapsayacak şekilde de uygulanabilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projesinde, yürürlükten kaldırılmış olan 2981 sayılı Kanun kapsamında, hak sahibi olan kişilerin haklarının korunması gerekliliği Belediye Kanununun 73. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Kanunda yer alan bu düzenlemeyi, tapu tahsis belgesi sahiplerinin haklarının kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında korunacağı şeklinde anlamak gerekir. Tapu tahsis belgelerinin tapuya dönüşmüş olması durumunda tapu maliki olan kişilerin bu haklarının korunacağına ilişkin ayrıca vurgu yapmaya gerek bulunmamaktadır. Bu durumda, tapu tahsis belgesi sahibi kişiler, 2981 sayılı Kanun yürürlükten kalkmış olsa dahi, var olan tahsis belgesinden doğan haklarını, özellikle kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında kullanmaya devam edeceklerdir.

D. Afet Riskinin Önlenmesine Yönelik Dönüştürme Uygulaması
Afet riski, deprem ülkesi olan Türkiye’nin temel şehirleşme sorunlarından biridir. Depremlerde yaşanan can ve mal kayıpları, yapılaşma sürecinin planlamadan başlayarak iskân izninin alındığı ana kadar denetlenmesi zorunluluğunu doğurmuştur. Yeni yapılaşma sürecinin yakından takip edilmesine ek olarak, mevcut yapı stoklarının ve yerleşik kent kısımlarının dönüştürülmesi gerekliliği ortaya çıkmıştır. Afet riskinin önlenmesine yönelik olarak, kanun koyucu idareyi gerekli yetkilerle donatan bir düzenleme getirerek süreci hızlandırmak istemiştir. Afet riski olarak özellikle deprem riskinin büyüklüğü, yasa koyucuyu temel hak ve özgürlükleri çarpıcı biçimde sınırlandıran bir düzenleme yapmaya itmiştir.
16.05.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, idareye riskli alanlarda ya da risk taşıyan yapılarda kamu gücü kullanılarak bir dönüşümün zorlanması imkânı sağlamıştır. Zorlama tedbirleri içermesinden dolayı Kanunun adı içerisinde dönüştürme kavramı yer almaktadır. 6306 sayılı Kanundan önce çıkarılmış çeşitli düzenlemelerde kentsel dönüşümün sağlanmasına yönelik olarak tabii seyir içerisinde sonuç alınması istenilmişse de beklenen düzeyde bir iyileşme sağlanamamıştır. Bu noktada kanun koyucu, kentin dönüştürülmesiyönünde muhatapların zorlanmasını ve hedefe ulaşılmasını esas alan bir yaklaşımla düzenleme yapma yoluna gitmiştir.

6306 sayılı Kanun, afet riskinin önlenebilmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığını, Toplu Konut İdaresini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini, büyükşehirler dışında belediyeleri ve il özel idarelerini; afet riski altındaki alanların ve riskli yapıların taşımakta oldukları tehlikelerin giderilmesinde ve bu alan ya da yapıda yaşamakta olan kişilerin mağduriyeti azaltılarak ya da önlenerek dönüştürmenin gerçekleştirilmesinde yetkilendirmiştir.
Afet riskinin önlenebilmesi için alınması gereken tedbirler konusunda 6306 sayılı Kanunda düzenlenmiş bulunan tedbirler, başta mülkiyet hakkı olmak üzere, muhatapların hukuki durumları üzerinde kalıcı tesirlere sahiptir. Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme yetkilerinin kullanılmasında, bazı kişilerin yararına gayrı menkul mülkiyetinin el değiştirmesi gibi bir sonucun hedeflenmiş olduğu yönünde toplumda bir algının oluşması son derece tehlikelidir. Afet riski altındaki alanların ya da riskli yapıların dönüştürülmesi sürecinde maliklerin rızası dışında uygulama yapılabilecek olması, iyi niyetle ve can ve mal güvenliği açısından ciddi riskler taşıyan bir konuda ortaya konulacak uygulamaların hassasiyetle sorgulanmasına yol açmaktadır.

2- Kenti Dönüştürme ya da Kentsel Dönüşümde Uygulama Şekilleri
Kenti dönüştürme sürecinde ortaya koyulacak uygulamalar, dönüşüm ya da dönüştürme modelleri kadar önemlidir. Dönüşüm ya da dönüştürmeye konu kent kısımlarının ya da yapıların dönüştürülmesinde yapılacak müdahale, ihtiyaca göre şekillendirilmelidir. Müdahale ihtiyacının belirlenmesine yönelik olarak, sorunun ne olduğunun belirlenmesi, hedeflenen iyileştirmenin niteliği, müdahalenin aciliyeti, müdahale yapılacak alanın ya da yapının konumu ve öznel nitelikleri dikkate alınarak müdahale tarzı belirlenmelidir.

A. Sağlıklaştırma
Sağlıklaştırma, riskli bir kentsel mekânın ya da yapının sorunlarının giderilmesine yönelik olarak yapı ya da belirli bir mekan ölçeğinde sorunlara çözüm üretilmesi olarak karşımıza çıkar. Sağlıklaştırma, tek yapı ya da toplu olarak uygulanma imkânı olan bir müdahale tarzıdır. Yapılacak bu müdahalede müdahalenin sınırlarının, yönteminin ve kullanılacak malzemelerin tanımlandığı projelerin esas alındığı, izinli bir faaliyet olarak yapılması gerektiğinde tereddüt yoktur.

B. Yeniden Yapma
Yeniden yapma, riskli olan bir yapının yıkılarak/sökülerek yeniden yapılmasını ifade eder. Rekonstrüksiyon olarak da ifade edilebilecek bu müdahale tarzında, yapının sorunlarının sağlıklaştırma suretiyle giderilmesinin mümkün olmaması nedeniyle güncel teknolojiyle yeniden yapılması yoluna gidilir. Yeniden yapma sürecinde, yapının yıkılmasında ve yeniden yapılmasında projelendirmelere gidilmesi ve ilgili idarelerden izin alınması zorunludur.

C. Kentsel Yenileme
Kentsel yenileme, sorunlu alanlara büyük ölçekli yapılan müdahalenin adıdır. Sağlıklaştırmanın ve yeniden yapmanın iç içe geçmiş olduğu bir uygulama yapılarak kentsel mekânların sorunlarının giderilmesi yoluna gidilir. Kentsel yenilemeler, geniş kapsamlı projelendirmeler kapsamında yapılır. Kentsel yenilemeler şeklinde gerçekleştirilecek dönüşümler dönüştürme olarak karşımıza çıkar. Kentsel yenilemelerde, kamusal güç kullanımı ve kamusal katkılar belirgindir.

Kentin kuruluş sürecinde yaşanan planlama aksaklıkları, yapılaşma sürecinde yaşanan denetim eksiklikleri ya da tamamen plansız ve kontrolsüz yapılaşmalardan doğan sorunlar nedeniyle, kentlerin yaşanabilirlik ve ihtiyaca cevap verebilirlik seviyesi düşmektedir. Kuruluş aşaması sorunlu olan bir kentin kendinden beklenen faydaları sağlaması mümkün olmayacaktır. Kuruluşundan sorunlu olan ya da zaman içerisinde sorunlu hale gelen kentsel alanların ya da yapıların düzenli, sağlıklı ve estetik şehirleşmenin gereği doğrultusunda dönüşmesine yönelik modellerin uygulanması sürecinde, hak ve özgürlüklerin korunması gereklerine göre hareket edilmesi bir zorunluluktur. Bu zorunluluk, kentin dönüşümünün sağlanmasının gerekçeleri ve amaçlarıyla etkilenecek hak ve özgürlükler arasında makul bir denge kurulmasını gerektirir. Kentin dönüşümünün sağlanmasına yönelik faaliyetlerde, etkilenecek hak ve özgürlükleri dikkate almayan bir yaklaşımın hukuka uygunluğunu söylemek mümkün olmayacaktır.

Kentin dönüşümünün sağlanması sürecinde idarenin sahip olduğu yetkilerin hukuki sınırlarının belirlenmesi, hak ve özgürlüklerin korunması gerekleriyle bağdaştırılması ve toplumsal algıda memnuniyet oluşturması gerekir. Bu bakış açısından, kentin dönüşümünü sağlayacak modellerin genel olarak ele alınması ve sonrasında, güncel ve etkin bir müdahale yöntemi olarak afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi uygulamasının etraflıca ele alınması yerinde olacaktır.

1. Gecekondu Alanlarının Islah ve Tasfiyesi
Gecekondu alanlarının ıslah ve tasfiyesine yönelik uygulama, 1960’lı yıllarda ortaya çıkmaya başlayan gecekondulaşma faaliyetlerinin önlenmesi bakımından zamanında gerçekleştirilmiş bir yasal düzenlemedir. Ancak, Kanun doğrultusunda gerçekleştirilmesi gereken uygulamalar, özellikle de önleme faaliyetleri, idareler tarafından yerine getirilemediğinden dolayı, gecekondulaşmanın önüne geçilememiştir. Gecekondulaşmanın önüne geçemeyen bir idare ve bu yönde ortaya konulmayan irade söz konusu iken, gecekondulardan oluşan kentsel alanların ıslah ve tasfiye yoluyla dönüştürülmesini beklemek de gerçekçi olmayacaktır. Nitekim, yeni gecekonduları önleyemeyen ya da önlemeyen yerel yönetimler, var olan gecekondu alanlarının dönüşümü konusunda da etkili bir çalışma yapamamışlardır. Gecekondu Kanununun etkin bir şekilde uygulanamamasının arka planında kentlerin nüfus artış hızı etkili olmuştur. Öte yandan yerel yöneticilerin gecekondu bölgelerinden gelecek toplu oylar için bu uygulamaları bilerek yapmama tercihleri de bir başka nedendir.

2. Tapu Tahsis Uygulaması
Tapu tahsis belgesi verilmek suretiyle kamusal araziler üzerinde ortaya çıkan gecekondu bölgelerinin dönüştürülmesi, gecekondulaşmanın ortaya çıkardığı sorunların ortadan kaldırılmasına yönelik geri dönüşüm imkânlarının ortadan kalkmış olduğuna yönelik olarak ortaya çıkan siyasi kanaatin neticesinde bulunan bir çözümdür. Gecekondulaşma sorunlarının dönüştürülme suretiyle çözülmesine yönelik arayışların sonucunda, kamu arazilerinde yerleşmiş kişilere bu alanlarda mülkiyet hakkı verilmesi suretiyle çözüm getirilmek istenilmiştir. Toplumun siyasi desteğini alma saikiyle yapıldığı yönünde eleştiriler almış olsa da, tapu tahsis belgeleri verilmek suretiyle gecekondu alanlarının planlamaya tabi tutulması ve dönüşümünün sağlanması önemli bir adımdır. Kentlerin gecekondulaşma sorunlarının ivmelenmeye başladığı bir dönemde başarılı bir şekilde sonuca ulaştırılabilseydi, bu gün burada tartışılan sorunlu kentsel alanlar, en azından miktar olarak, daha küçük alanlar olurdu.
Gecekondulaşmış alanlarda, gecekondu sahiplerine 400m2’ye kadar arazi tapusu verilmeyi vaadeden tapu tahsis belgelerinin verilmesi ve bu tapu tahsis belgelerinin ıslah imar planları ya da kadastro planları yapıldıktan sonra tapuya dönüştürülmesi çözümün çerçevesini oluşturmaktaydı. 24.02.1984 tarih ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunda tapu tahsis belgesi düzenlenmesi ve ıslah imar planı yapılması suretiyle kentsel alanda dönüşüm yapılması hükme bağlanmıştı. Bu Kanun gecekondu yerleşimine konu kentsel alanların dönüşümünde önemli bir dönüm noktası olarak kabul edilmesi gereken bir düzenleme olarak karşımıza çıkmıştır. 2981 sayılı Kanun, 16.05.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 23. maddesiyle yürürlükten kaldırılıncaya kadar uygulamada kalmıştır. Bu süreçte gecekondu oluşumlarının en azından altyapıya ilişkin sorunlarının çözümlenmesi suretiyle kentsel dönüşüm sağlanması yolunda çabalar ortaya konulmuştur. Yerel idarelerin, Gecekondu Kanunu ve tapu tahsis uygulamalarından doğan görevlerini yerine getirme konusunda isteksiz davranmaları ve kişilerin yeni kanuni düzenlemelerle yeni haklar verileceği beklentisi, gecekondulaşmayı faaliyetlerinin sürmesine neden  olmuştur.

3. Kentsel Dönüşüm Uygulaması
Kentsel dönüşüm uygulaması, 3.7.2005 tarih ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesinde düzenlenmiş bulunan bir dönüşüm modelidir. Büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerinin, büyükşehir dışında ise belediyelerin alacakları meclis kararlarıyla gerçekleştirecekleri bir uygulamadır. Kentsel dönüşüm uygulamasının kendi dinamikleri içerisinde, maliklerin katılımı sağlanarak gerçekleştirilecek bir uygulama olduğu ve yaşanabilir şehirler ortaya çıkaracağı açıktır. Yapılacak olan uygulamanın kapsamı ve önemi dikkate alınarak ayrı bir kanuni düzenleme şeklinde ortaya konulması, uygulamanın detaylandırılması ve uygulanma usullerinin belirlenmesi başarıyı artıracaktır. Belirsiz bırakılan ve mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren uygulama sürecinin belirginleştirilmesi hukuki açıdan bir gerekliliktir. Ancak “kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak” ve “deprem riskine karşı tedbirler almak” kavramları Belediye Kanununda da bulunduğundan; 6306 sayılı Kanunun ve 5366 sayılı Kanunun belediyelerde uygulanması açısından bir öncelik sorunu ve karmaşa yaratmaktadır.

4. Yenileme Alanı Uygulaması
Yenileme alanı uygulaması, 16.6.2005 tarih ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunda düzenlenmiş bulunmaktadır.

A. Yenileme Alanı İlan Edilmesinin Amacı
Kanunun 1. maddesi düzenlenmesine göre; “yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması” Kanunun amacıdır.
Yenileme alanı ilan edilmesi suretiyle sit alanlarında, bölgenin gelişimine (ihtiyacına) göre, restorasyonun yanında yeniden inşa faaliyetlerine izin verilmesi, koruma gerekleri dikkate alınmadan, imar planlama faaliyetleri kapsamında bölgelemeye gidilmesi ve alanın yeniden şekillendirilmesi alanın sit özelliklerini ortadan kaldırabilecektir.

B. Yenileme Uygulamasının Koruma Faaliyetlerine Uygunluğu
Sit alanı uygulaması, korunması gereken taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bir arada bulunması nedeniyle ortaya çıkan ortak değer ve dokunun korunması gerekliliğinden doğmaktadır. Taşınmaz kültür varlıklarının ya da tabiat varlıklarının tek tek korunmasına kıyasla, oluşan dokunun ve bütünlüğün korunması gereken durumlarda, sit alanı ilan edilmek suretiyle kültür ve tabiat varlıklarının korunması uygulamasına gidilecektir. Bu noktada, yenileme alanı ilan edilmesinin hukuki dayanağını oluşturan 5366 sayılı Kanunun amaç unsurunun sit alanı ilan edilmesinin temel gerekçelerinden olan “ortak dokunun korunması” gerekliliğine açık aykırılık taşıdığı ortadadır. Sit alanı; milli kimliği ve coğrafyayı oluşturan tarihi ve tabii geçmişin şahidi olan taşınmaz değerlerin korunmasına hizmet eden bir uygulamadır ve tarihi ve doğal dokuları olduğu gibi koruma amacına odaklanmıştır. Eski adıyla Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu tarafından uygulamayı şekillendiren ilke kararlarında yer alan sit alanı tariflerine bakıldığında, yenileme uygulamalarının yoğunlaştığı kentsel sit alanlarında, “mimari, mahalli, tarihsel, estetik ve sanat özelliği bulunan ve bir arada bulunmaları sebebiyle teker teker taşıdıkları kıymetten daha fazla kıymeti olan kültürel ve tabii çevre elemanlarının (yapılar, bahçeler, bitki örtüleri, yerleşim dokuları, duvarlar) birlikte bulundukları alanlardır” şeklinde karşımıza çıkan tanımlama karşısında uygulamanın koruma gereklerine uygunluğu tartışmalı hale gelmektedir. Sınırları belirlenen alanda bulunan taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bütüncül olarak korunmasına hizmet etmek üzere ortaya çıkan sit alanı ilan edilmek suretiyle korumayı sağlama uygulaması, yenileme faaliyetleriyle birlikte işlevini yitirmiş gözükmektedir.

Sit alanı ilan edilmiş bulunan bir koruma alanının bütünlüğünü bozacak şekilde, kısmi tercihlerle yenileme alanı uygulaması yapılabilmektedir. Sit alanı ilan edilen öznel nitelik taşıyan bir bölgede, tarihi veya doğal varlıkların bir kısmının önemli ölçüde koruma gereklerinden istisna tutulması, idarenin kültür ve tabiat varlıklarını koruma görevinde başarılı olma imkanını ortadan kaldıracaktır.

5. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Uygulaması
Afet riskiyle mücadele, Türkiye’nin temel gündemi olarak kabul edilmesi gereken bir konudur. Riskin insani, sosyal, kültürel ve ekonomik boyutunun tahminlerin ötesinde bir büyüklüğe sahip olduğu açıktır. Yaşanan tecrübelerin ışığında, yaşanması muhtemel depremler nedeniyle, riskli bulunan yapıların ve alanların ivedilikle dönüştürülmesi gerekmektedir. Riskli alanların ve yapıların dönüştürülmesinde sorumluluk idareye düşmektedir. Özellikle şehirlerin bu derece yoğun bir afet riskiyle karşı karşıya bulunmasının gerisinde, idarenin imar kolluğu alanında görevini tam olarak yerine getirmemiş olmasının bulunması, soruna farklı bir boyut kazandırmaktadır.

Var olan riskin büyüklüğü karşısında yasa koyucu hareket geçerek, 16.5.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunla sorunlu kentsel alanların ve yapıların dönüştürülmesi konusunda yeni bir imkan getirmiştir. Bahse konu düzenlemenin zaruret düzeyine gelmiş bir gereklilik olduğunda tereddüt yoktur. İnsan hayatını tehdit eden risklerle mücadele edilmesi, idarenin öncelikli görevi olarak kabul edilmek zorundadır.

Afet riski altındaki alanların ve yapıların dönüştürülmesine yönelik olarak kanun koyucu, idareye gereken yetkileri ve mali kaynağı sağlayan bir düzenleme getirmiştir. Afet riskiyle mücadele edilmesi gerektiğinde tereddüt bulunmamakla birlikte, kanuni düzenlemenin hukuki açıdan değerlendirmeye tabi tutulması gerektiği de yadsınamaz.

Afet riski altında bulunan alanların ve yapıların dönüştürülmesi, toplumun can ve mal emniyeti bakımından öncelikli bir konudur. Sorunlu kentsel alanların ve yapıların dönüştürülmesi gerekliliğinden hareketle kanun koyucu, özel bir düzenlemeyle soruna çözüm üretmek istemiştir.

1. 6306 Sayılı Kanunun Amacı
Afet riski altında bulunan alanların dönüştürülmesi ve riskli yapıların afetlere dayanıklı hale getirilmesi, var olan doğal afet beklentileri nedeniyle güncel ve ivedi bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır. Afet riski altındaki alanların ve yapıların risklerinin giderilmesi uygulamalarında şehrin dönüştürülmesi sağlanacaktır. Risklerin ortadan kaldırılmasına yönelik çalışmaların şehircilik ilkel ve kurallarına aykırı olmaması gerektiği aşikardır. Planlamanın temel esaslarını dikkate alarak, plansız ya da plana aykırı yapılanmış kentsel alanların ve ruhsatsız ya da ruhsata aykırı inşa edilmiş yapıların durumlarının imar mevzuatına uygun hale getirilmesi sağlanarak risklerin ortadan kaldırılması gerekir. Bu noktada, kenti dönüştürme çalışmalarında da, imar planlama ve uygulama sürecinin temel hedefleri olan, düzenli, sağlıklı ve estetik kentleşmenin sağlanması amaçlanmalıdır.

16.5.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. maddesine göre düzenlemenin amacı; “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.”Kanun koyucu, can ve mal güvenliği üzerinde olası afetler nedeniyle var olan riskleri ortadan kaldırmayı hedeflerken, kentsel alanların ve yapıların planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine uygunluğunun sağlanması suretiyle hedefe ulaşmayı öngörmektedir.